новая папка 1 / 220587
.pdfСТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ
Фонд «Институт экономики города»
МОДЕЛЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
I. ПРЕДЛАГАЕМАЯ МОДЕЛЬ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ*
Данная модель разработана на основе анализа международного опыта и различных моделей фи- нансирования капитального ре- монта многоквартирных домов, предлагаемых для России, с це- лью создания устойчивой орга- низационной и финансовой сис- темы финансирования капиталь- ного ремонта и повышения энер- гоэффективности многоквартир- ных домов.
Данная модель содержит предложения по обязательному участию собственников в финан-
сировании капитального ремонта многоквартирных домов, привле-
чению кредитов коммерческих банков и мерам государственной поддержки собственников жилья при проведении капитального ремонта (реконструкции) много- квартирного дома.
I.1. Введение обязательных платежей собственников на капитальный ремонт
I.1.1. Создание фонда ремонта дома
Для создания в каждом много- квартирном доме резерва на ка-
питальный ремонт предлагается
законодательно установить обязанность собственников помещений в каждом многоквартирном доме создать фонд ремонта дома.
Субъект РФ на основании правил, утвержденных Прави- тельством РФ, устанавливает:
* Разработана в рамках проекта
Европейского Банка Реконструкции и Развития «Программа повышения
энергоэффективности городского жилищного фонда в Российской Фе- дерации – Разработка модели и за- конодательно-нормативной базы».
∙обязательный минимальный размер фонда ремонта дома как долю (например, 10 %) от установленного субъектом РФ стандарта стоимости ком-
плексного капитального ремонта многоквартирного дома, на-
правленного на обеспечение его безопасности и энергоэффек- тивности (возможно, дифферен-
цированно по муниципальным образованиям на территории субъекта Российской Федерации
итипам многоквартирных домов по конструктивно-планировоч- ным параметрам и уровню бла- гоустройства);
∙минимальной размер обязательной ежемесячной платы на капитальный ремонт дома в расчете на 1 квадратный
метр помещения собственника в многоквартирном доме.
В случае расходования средств из фонда ремонта на проведение выборочных капи-
тальных ремонтов до достижения установленного минимального размера фонда ремонта собст- венники помещений в много- квартирном доме обязаны вос- полнить израсходованные сред- ства фонда ремонта. При этом сохраняется размер обязатель- ной ежемесячной платы. После достижения установленного ми- нимального размера фонда ре-
монта средства из него могут расходоваться на установленные цели с последующим восстанов-
лением минимального размера фонда ремонта путем обязатель- ной ежемесячной платы.
Лица, управляющие многоквартирными домами (ТСЖ,
управляющие организации) и управляющие организации, от- ветственные за содержание мно- гоквартирного дома при непо-
средственном управлении домом
собственниками помещений, обязаны:
∙взимать установленную субъектом РФ обязательную минимальную плату на капитальный ремонт дома весь пе-
риод до достижения установлен-
ного обязательного размера фонда ремонта дома;
∙открыть отдельный для каждого дома банковский счет
для аккумулирования средств фонда ремонта дома, форми- руемого за счет платы собствен- ников помещений на капиталь- ный ремонт, и перечислять на
этот счет взимаемые платежи на капитальный ремонт;
∙принимать установленные законодательством меры к соб-
ственникам помещений, не исполняющим обязанность по внесению обязательных пла-
тежей на капитальный ремонт и других обязательных платежей;
∙регулярно предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме инфор-
мацию о состоянии фонда ремонта дома, соответствии его размера установленным тре- бованиям (и решению собствен- ников помещений);
∙при передаче управления домом другому лицу (при изме-
нении способа управления или смене управляющей организа-
ции) перечислять средства фонда ремонта дома на от-
дельный банковский счет, откры- тый новым управляющим, и пе-
редавать новому управляющему сведения о выполнении обяза- тельств собственниками поме-
щений в многоквартирном доме по внесению платы на капиталь- ный ремонт.
Уполномоченный орган субъекта РФ (жилищная инспекция) вправе:
80 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹3/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
∙осуществлять контроль за формированием фонда ре-
монта в многоквартирных домах;
∙применять меры административной ответственности,
установленные законодательст- вом, к лицам, управляющим мно- гоквартирными домами, за не-
исполнение действий по формированию фонда ремонта.
Собственники помещений в многоквартирном доме реше-
нием общего собрания вправе:
∙установить бóльший размер
фонда ремонта дома и (или) бóльшую величину платы на ка- питальный ремонт, чем установ- ленные субъектом РФ.
I.1.2. Принадлежность средств фонда ремонта дома и распоряжение средствами
Для установления правового статуса и целевого назначе-
ния средств, формируемых за счет обязательной платы собст- венников помещений на капи- тальный ремонт дома, предлага-
ется законодательно установить, что:
∙ Средства, формируемые за счет платежей собственников помещений в многоквартирном доме на капитальный ремонт,
являются общими целевыми средствами собственников
помещений в данном доме для оплаты общих расходов по финансированию капитального ремонта (энергоэффективной реконструкции) дома;
∙С прекращением права собственности на помещение
вмногоквартирном доме средства, внесенные собственником помещений в фонд ремонта до-
ма, не возвращаются, обяза-
тельства бывшего собствен-
ника по внесению установленной платы на капитальный ремонт дома переходят к новому собственнику помещения;
∙Распределение средств фонда ремонта многоквартирно-
го дома между собственниками помещений в доме пропорцио-
нально их доле в праве общей долевой собственности (с учетом
фактического участия в создании фонда ремонта) возможно только
вслучае, если принято решение
о сносе многоквартирного дома после признания его аварийным и не подлежащим капитальному ремонту (реконструкции), а также
вслучае, если собственники по-
мещений приняли решение не
восстанавливать многоквартир-
ный дом после его разрушения в результате природной или техно- генной катастрофы. При этом до распределения и выплаты собст-
венникам помещений средств фонда ремонта дома должны быть оплачены все расходы, свя- занные со сносом многоквартир- ного дома.
Для обособления средств,
вносимых собственниками по-
мещений на капитальный ремонт дома, от средств каждого из
собственников помещений и средств других лиц (собственни- ков помещений в других много- квартирных домах, ТСЖ, управ- ляющих организаций) предлага-
ется законодательно установить особый вид банковского счета, на котором аккумулиру-
ются средства на капитальный ремонт дома – номинальный банковский счет.
Номинальный банковский счет открывается банком клиен- ту (владельцу счета) для прове-
дения операций с денежными средствами, не являющимися
денежными средствами клиента (владельца счета). Право вла- дельца счета распоряжаться де- нежными средствами на номи-
нальном счете ограничивается законом и банковскими правила- ми. За счет средств номинально-
го банковского счета не могут удовлетворяться требования по обязательствам владельца счета.
Применительно к средствам фонда ремонта дома открытие номинального банковского счета означает, что:
–Владельцем номинального банковского счета является лицо, управляющее многоквар- тирным домом – управляющая
организация или товарищество собственников жилья, а средства
на данном счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме, для
фонда ремонта которого открыт данный счет;
–Для индивидуализации
номинального банковского счета должен использоваться адрес многоквартирного дома;
–Использование средств,
находящихся на данном счете,
будет возможно только на ос-
новании решения общего собрания собственников помеще-
ний в данном многоквартирном доме (а в случаях, установленных законом – на основании решения суда);
– Законодательно определен
порядок перевода средств с
одного номинального счета на другой номинальный счет при изменении способа управле-
ния многоквартирным домом или при смене управляющей организации.
Средства фонда ремонта мно- гоквартирного дома в размере, установленном субъектом РФ,
находящиеся на номинальном банковском счете, должны быть защищены от банкротства банка, в котором открыт данный номи- нальный счет, подобно тому, как защищены накопления на бан- ковских счетах граждан.
I.1.3. Цели использования накоплений за счет обязательных платежей собственников на капитальный ремонт дома
Для обеспечения целевого ис- пользования средств фонда ре- монта дома, сформированных за счет обязательных платежей соб- ственников жилья на капиталь- ный ремонт, предлагается зако- нодательно установить, на какие виды расходов могут быть ис- пользованы эти средства.
Рекомендуется установить, что
за счет средств фонда ремонта дома могут оплачиваться все виды расходов, связанных с ка- питальным ремонтом (заменой) элементов общего имущества, реконструкцией многоквартирно- го дома, устранением или пре- дотвращением аварий, оплата которых не предусмотрена уста- новленной платой за управление,
содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквар- тирном доме:
a)Проведение энергоаудита,
специальных видов технического обследования здания (за исклю-
чением ежегодного технического осмотра общего имущества, осуществляемого лицом, управ- ляющим многоквартирным до-
мом в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме)
b)Разработка и утверждение проектной документации для проведения капитального ремон- та (реконструкции) многоквар- тирного дома;
c)Выполнение работ по капи- тальному ремонту (реконструк- ции) многоквартирного дома;
d)Осуществление техническо- го надзора за работами по капи-
Фонд «Институт экономики города». Модель финансирования капитального ремонта … |
81 |
тальному ремонту (реконструк- |
ния ремонта, способам финанси- |
задолженность по внесению обя- |
||||||||||||||||||||||||||
ции) многоквартирного дома; |
рования, по возможным мерам |
зательного платежа на капиталь- |
||||||||||||||||||||||||||
|
e) Оплата кредитов (займов), |
бюджетной поддержки и т.д.); |
ный ремонт дома: |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
полученных для финансирования |
∙ |
О сокращении количества |
– При задолженности свыше 3 |
|||||||||||||||||||||||||
капитального ремонта (реконст- |
голосов, |
необходимых |
для |
и до 6 месяцев: |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
рукции) многоквартирного дома; |
принятия решений о проведе- |
∙ ограничивать |
или |
прекратить |
||||||||||||||||||||||||
|
f) Проведение неотложных ра- |
нии и финансировании капиталь- |
предоставление |
услуги элек- |
||||||||||||||||||||||||
бот по устранению угрозы безо- |
ного ремонта до простого боль- |
троснабжения и (или) газо- |
||||||||||||||||||||||||||
пасности проживания в много- |
шинства; |
|
|
|
|
|
|
снабжения; |
|
|
|
|
||||||||||||||||
квартирном доме, а также пре- |
∙ О введении администра- |
∙ переводить субсидию на опла- |
||||||||||||||||||||||||||
дотвращению и ликвидации ава- |
тивной |
|
ответственности |
лиц, |
ту жилья и коммунальных услуг |
|||||||||||||||||||||||
рий и их последствий, если опла- |
управляющих |
многоквартирными |
непосредственно на счет ТСЖ |
|||||||||||||||||||||||||
та этих работ не предусматрива- |
домами, за неисполнение дейст- |
или |
управляющей |
организа- |
||||||||||||||||||||||||
лась годовой сметой расходов на |
вий по информированию собст- |
ции; |
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
содержание |
и ремонт |
общего |
венников помещений и органи- |
∙ на основании судебного реше- |
||||||||||||||||||||||||
имущества |
в |
многоквартирном |
зации принятие решений о про- |
ния |
обращать взыскание на |
|||||||||||||||||||||||
доме или средств текущих пла- |
ведения капитального ремонта; |
заработную плату и иные до- |
||||||||||||||||||||||||||
тежей не достаточно для оплаты |
О компетенции органов госу- |
ходы и имущество должника; |
||||||||||||||||||||||||||
этих работ (порядок принятия |
дарственного жилищного надзо- |
– При задолженности свыше 6 |
||||||||||||||||||||||||||
решения |
об |
|
использовании |
ра – в случае если собственники |
и до 12 месяцев: |
|
|
|
||||||||||||||||||||
средств фонда ремонта дома для |
помещений в |
многоквартирном |
∙ регистрировать залог на по- |
|||||||||||||||||||||||||
оплаты неотложных работ опре- |
доме в установленный срок не |
мещение собственника в Еди- |
||||||||||||||||||||||||||
деляется законом или постанов- |
приняли решения о проведении |
ном государственном реестре |
||||||||||||||||||||||||||
лением Правительства РФ); |
|
работ по |
капитальному ремонту |
прав на недвижимое имущест- |
||||||||||||||||||||||||
|
g) Осуществление сноса мно- |
общего имущества в соответст- |
во |
и |
сделок |
с |
ним |
(ЕГРП) |
||||||||||||||||||||
гоквартирного |
дома |
в |
случае |
вии с предписанием органа госу- |
(вследствие чего |
невозможна |
||||||||||||||||||||||
признания его аварийным и не |
дарственного жилищного надзо- |
продажа помещения без по- |
||||||||||||||||||||||||||
подлежащим |
капитальному |
ре- |
ра об устранении несоответствия |
гашения долга); |
|
|
|
|||||||||||||||||||||
монту (реконструкции). |
|
|
|
обязательным |
|
|
требованиям |
– При |
задолженности |
свыше |
||||||||||||||||||
I.1.4. Принятие решения |
безопасности |
здания, |
орган го- |
12 месяцев: |
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
сударственного |
жилищного |
над- |
∙ на основании судебного реше- |
|||||||||||||||||||||||||
о проведении капитального |
||||||||||||||||||||||||||||
зора |
вправе |
|
применить |
меры |
ния |
обращать взыскание по |
||||||||||||||||||||||
ремонта и использовании |
|
|||||||||||||||||||||||||||
административного |
воздействия |
долгам на помещение собст- |
||||||||||||||||||||||||||
средств фонда ремонта |
|
к собственникам помещений и |
венника. |
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||
дома |
|
|
|
|
|
|
|
(или) лицу, управляющему до- |
В случае если помещение, на |
|||||||||||||||||||
|
В |
соответствии с |
действую- |
мом, а при необходимости обра- |
которое |
обращено |
|
взыскание, |
||||||||||||||||||||
|
титься в суд для получения ре- |
является |
единственным |
местом |
||||||||||||||||||||||||
щим |
законодательством |
приня- |
||||||||||||||||||||||||||
шения об использовании лицом, |
проживания собственника и чле- |
|||||||||||||||||||||||||||
тие |
решения |
о капитальном |
||||||||||||||||||||||||||
управляющим |
|
многоквартирным |
нов его |
семьи, |
законодательст- |
|||||||||||||||||||||||
ремонте и реконструкции мно- |
|
|||||||||||||||||||||||||||
домом, |
средств фонда ремонта |
вом может быть предусмотрено |
||||||||||||||||||||||||||
гоквартирного |
дома |
является |
||||||||||||||||||||||||||
дома для финансирования работ, |
по решению суда возложение на |
|||||||||||||||||||||||||||
компетенцией общего собрания |
||||||||||||||||||||||||||||
необходимых |
|
для |
|
устранения |
орган местного самоуправления, |
|||||||||||||||||||||||
собственников |
помещений в |
|
|
|||||||||||||||||||||||||
угрозы безопасности, и понужде- |
судебного исполнителя или лица, |
|||||||||||||||||||||||||||
многоквартирном |
доме |
|
(ЖК, |
|||||||||||||||||||||||||
|
ния |
собственников |
помещений |
управляющего |
домом, |
обязан- |
||||||||||||||||||||||
ст. 44, ч. 2, п. 1). |
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
внести |
необходимые |
дополни- |
ность за счет средств, выручен- |
|||||||||||||||||||||
|
Для эффективной реализации |
|||||||||||||||||||||||||||
|
тельные средства для их оплаты. |
ных от |
продажи помещения и |
|||||||||||||||||||||||||
данной |
нормы |
рекомендуется |
||||||||||||||||||||||||||
I.1.5. Меры по исполнению |
оставшихся |
после |
|
погашения |
||||||||||||||||||||||||
дополнить |
|
законодательство |
|
|||||||||||||||||||||||||
|
долга, |
приобрести |
и |
предоста- |
||||||||||||||||||||||||
следующими положениями: |
|
обязательств |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
вить бывшему собственнику дру- |
||||||||||||||||||||||||
|
∙ |
Об |
обязанности |
лица, |
собственниками |
|
|
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
гое жилое помещение (требова- |
||||||||||||||||||||||||
управляющего |
многоквартир- |
помещений по внесению |
||||||||||||||||||||||||||
ния к площади и уровню благоус- |
||||||||||||||||||||||||||||
ным домом (ТСЖ, управляющая |
платы на капитальный |
|
тройства |
такого помещения не |
||||||||||||||||||||||||
организация), |
проводить регу- |
ремонт многоквартирного |
устанавливаются). |
|
|
|
||||||||||||||||||||||
лярные |
осмотры общего |
иму- |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
дома |
|
|
|
|
|
|
|
В случае если в муниципальном |
||||||||||||||||||||
щества, оценку его технического |
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
образовании |
имеется |
муници- |
|||||||||||||||||
состояния, соответствия |
обяза- |
Для обеспечения возможности |
||||||||||||||||||||||||||
пальным жилищный фонд для пре- |
||||||||||||||||||||||||||||
тельным |
требованиям |
безопас- |
ТСЖ и управляющих организаций |
|||||||||||||||||||||||||
доставления по договорам найма, |
||||||||||||||||||||||||||||
ности |
(включая |
соответствие |
взыскивать с собственников по- |
|||||||||||||||||||||||||
а собственник, на помещение ко- |
||||||||||||||||||||||||||||
требованиям |
|
по |
энергоэффек- |
мещений |
установленные обяза- |
|||||||||||||||||||||||
|
торого обращено взыскание, отно- |
|||||||||||||||||||||||||||
тивности) и подготавливать для |
тельные платежи на капитальный |
сится к категории малообеспечен- |
||||||||||||||||||||||||||
собственников |
помещений |
ремонт |
многоквартирного |
дома |
ных, решением суда может быть |
|||||||||||||||||||||||
информацию |
и |
предложения |
рекомендуется |
дополнить |
рос- |
определена |
обязанность |
органа |
||||||||||||||||||||
для |
принятия |
решения |
по |
сийское |
|
законодательство |
сле- |
местного самоуправления предос- |
||||||||||||||||||||
проведению капитального ре- |
дующими нормами, устанавли- |
тавить бывшему собственнику по- |
||||||||||||||||||||||||||
монта, реконструкции дома (о |
вающими права лица, управ- |
мещение по договору найма без |
||||||||||||||||||||||||||
состоянии дома, |
приоритетности |
ляющего |
многоквартирным |
права его приватизации. |
|
|||||||||||||||||||||||
и комплексности работ, стоимо- |
домом (ТСЖ или управляющая |
Для эффективной реализации |
||||||||||||||||||||||||||
сти, сроке проведения, по ожи- |
организация), в отношении соб- |
мер по взысканию задолженно- |
||||||||||||||||||||||||||
даемым эффектам от проведе- |
ственника помещения, имеющего |
сти необходимы: |
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
82 |
|
|
|
|
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹3/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
|
|
|
|||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
–Осуществление ускоренного судебного рассмотрения исков ТСЖ и управляющих организаций
ксобственникам-должникам;
–Быстрое исполнение судеб- ных решений.
Кроме того, для решения про- блемы задолженности по обяза- тельным платежам собственни- ков помещений необходимы:
∙ Развитие муниципального жилья для предоставления по до-
говорам социального найма для тех домохозяйств, для которых
содержание собственного жилья является обременительным;
∙ Возможность для пенсионе-
ров заключить с банком договор обратной ипотеки.
I.2. Привлечение кредитов коммерческих банков для финансирования капитального ремонта (реконструкции) многоквартирных домов
Предлагаемая модель финан-
сирования капитального ремонта предполагает, что основным ис- точников финансирования ком-
плексного капитального ремонта и энергоэффективной модерни-
зации многоквартирных жилых домов в России будут банковские кредиты, привлекаемые под по- ток средств, формируемых за
счет платежей собственников на капитальный ремонт.
Основные элементы системы кредитования капитального ремонта:
∙Решение о привлечении кредита на проведение капи- тального ремонта многоквартир-
ного дома принимают собственники помещений в данном доме на основании предложения
оперечне работ, сроке проведе-
ния и стоимости капитального ремонта, подготовленного ли- цом, управляющим многоквар- тирным домом (ТСЖ или управ- ляющей организацией);
∙Собственники помещений принимают решение о привлече-
нии кредита на общем собрании большинством голосов
(необходимое количество голо- сов для принятия решения дол- жен установить закон, рекомен- дуемое количество голосов – более 50 процентов от общего
числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме);
∙Заемщиком кредита яв-
ляется лицо, управляющее мно-
гоквартирным домом (ТСЖ или управляющая организация), дей-
ствующее на основании решения общего собрания собственников помещений;
∙Выплата кредита производится за счет платежей собственников помещений на капитальный ремонт, необхо-
димый размер которых устанав- ливается общим собранием соб-
ственников помещений в доме
(решением общего собрания
собственников помещений банку предоставляется право ежеме-
сячного списания средств для оплаты кредита со счета, на ко- торый поступают платежи собст- венников помещений на капи- тальный ремонт);
∙Кредит предоставляется
без залога недвижимого иму-
щества собственников помеще- ний в многоквартирном доме, ТСЖ или управляющей организа- ции, без поручительства отдель-
ных собственников помещений
(под поток платежей собственни-
ков помещений на капитальный ремонт);
∙По требованию банка пору-
чительство по кредиту предос- тавляет гарантийное агентство,
созданное при поддержке госу- дарства;
∙Поручительство покрывает значительную часть кредита (7580%);
∙Поручительство по кредиту предоставляется гарантийным агентством на платной основе (1- 2% от суммы кредита, обеспе- ченной поручительством).
Гарантийное агентство мо-
жет быть создано как:
–Федеральное гарантийное агентство (на основе реоргани- зованной Государственной кор- порации – Фонда содействия реформированию ЖКХ) с сетью филиалов в субъектах РФ;
–Региональное гарантийное агентство.
Цель создания гарантийно-
го агентства – формирование нового массового кредитного продукта банковского сектора для капитального ремонта и энергоэффективной модерниза-
ции многоквартирных домов
Задачами гарантийного агентства являются:
На первом этапе:
∙Формирование требований
кпроектам капитального ремонта (реконструкции) многоквартир-
ных домов для предоставления поручительств по кредитам;
∙Формирование требований
кзаемщику кредита для предос- тавления поручительства по кре- диту;
∙Предоставление поручи-
тельств коммерческим банкам по кредитам на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартир- ных домов.
В перспективе возможно:
∙Привлечение средств меж- дународных финансовых институ- тов и институциональных инве- сторов;
∙Предоставление кредитных линий коммерческим банкам для кредитования энергоэффектив-
ной реконструкции жилищного фонда.
Требованиями гарантийного агентства к проектам капиталь-
ного ремонта (реконструкции) многоквартирного дома для пре-
доставления поручительства по кредиту могут быть следующие:
∙Проект капитального ремон- та (реконструкции) многоквар-
тирного дома должен обеспечить соответствие многоквартирного дома требованиям безопасности и (или) энергоэффективности
∙В состав работ по проекту включены работы/мероприятия,
указанные в отчетах технического и (или) энергетического обсле- дования здания (или рекомендо-
ванные энергоаудиторами для аналогичных зданий);
∙Проект капитального ремон- та (реконструкции) многоквар- тирного дома (состав работ и их стоимость) должен быть утвер- жден общим собранием собст- венников помещений в много- квартирном доме.
Требованиями гарантийного агентства к заемщикам креди-
та для предоставления поручи- тельства снижения рисков агент- ства могут быть следующие:
Финансовые требования:
∙Финансовая дисциплина соб- ственников помещений (собирае- мость платежей не менее 95%);
∙Размер фонда ремонта до кредитования (не менее 10-20%
стоимости проекта капитального ремонта + нерасходуемый оста- ток в размере 3-месячного пла- тежа по кредиту);
∙Размер платы собственни- ков в фонд ремонта дома обес- печивает выплату кредита с уче-
том уровня сбора обязательных платежей (ежемесячные поступ-
ления в фонд ремонта дома должны превышать ежемесячные платежи по кредиту не менее чем на 15%);
Фонд «Институт экономики города». Модель финансирования капитального ремонта … |
83 |
84
НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО N¹3/2012 ЭКОНОМИКА МУНИЦИПАЛЬНАЯ
∙Создание фонда ремонта дома – обязанность собственников
∙Решение об обязательном размере фонда ремонта дома и размере обязательного платежа принимает субъект РФ + инициативы собственников
∙Обязательные накопления конечны (минимизация инфляционных потерь)
∙Средства фонда ремонта дома – общие средства собственников
∙Особый режим банковского счета (средства не принадлежат владельцу счета)
∙Возможность проведения ремонта по решению суда, если собственники не приняли необходимого решения
Устанавливает размер фонда ремонта дома, обязательную
ежемесячную |
СУД |
||
плату |
|
|
|
|
|
|
|
|
Решение о |
|
|
|
проведении |
|
|
|
ремонта и ис- |
|
|
|
|
ЖИЛИЩНАЯ |
|
|
пользовании |
|
|
|
средств собст- |
|
ИНСПЕКЦИЯ |
|
венников |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
надзор
Номинальный счет |
ТСЖ, |
|
|
для средств фонда |
|
||
управляющая |
|
||
ремонта дома |
|
||
организация |
Платежи за ремонт |
||
|
|||
|
|
|
|
|
|
|
Рис. 1. Рекомендуемый механизм обеспечения финансирования капитального ремонта дома за счет средств собственников помещений
∙Страхование многоквартир- ного дома на период кредита;
Организационные требования:
∙ТСЖ создан из собственни-
ков помещений одного дома
(членами ТСЖ являются более 80% собственников);
∙ТСЖ имеет опыт деятельно- сти не менее 6-12 месяцев;
∙У ТСЖ нет просроченной задолженностей по налогам, за коммунальные услуги;
∙Средства фонда ремонта дома находятся на отдельном счете, открытом ТСЖ;
∙Расчетный счет ТСЖ открыт
вбанке-кредиторе;
∙Все решения, связанные с капитальным ремонтом (реконст- рукцией) приняты общим собра- нием количеством голосов, соот- ветствующим законодательству;
∙Выбран подрядчик для про- ведения работ (не менее чем из 3 предложений) и заключен предва- рительный договор подряда;
∙Определено лицо для над- зора за работами.
I.3. Государственная поддержка собственников жилья при проведении капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома
Предлагаемая модель финан-
сирования капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных домов предпола-
гает государственную поддержку по следующим трем направлени- ям:
–институциональная под- держка;
–бюджетная поддержка;
–информационно-методичес- кая поддержка.
Институциональная под-
держка заключается в участии государства (субъектов РФ) в
создании специализированных финансовых институтов для раз- вития системы кредитования ка- питального ремонта (реконструк- ции) жилищного фонда – гаран- тийных агентств для предостав-
ления поручительств по кредитам ТСЖ и управляющим организа- циям, привлечения средств фи-
нансовых рынков для реновации жилищного фонда.
Меры бюджетной поддерж-
ки направлены на государствен- ное стимулирование масштабно- го проведения капитального ре- монта и энергоэффективной ре-
конструкции многоквартирного жилищного фонда.
Предлагаемые меры бюджет- ной поддержки включают в себя:
∙субсидии юридическим ли- цам – товариществам собствен- ников жилья и управляющим ор- ганизациям;
∙субсидии банкам (для
уменьшения процентной ставки по кредитам на капитальный ре- монт в период запуска програм-
мы кредитования для повышения привлекательности и доступно-
сти кредитов для собственников жиль1);
∙субсидии собственникам – гражданам с низкими доходами.
I.3.1. Субсидии товариществам собственников жилья и управляющим организациям
Бюджетная помощь (субсидии)
товариществам собственников жилья и управляющим организа- циям предоставляется, исходя из следующих принципов:
–поддержка инициатив собственников жилья (субси-
дия предоставляется, только ес- ли собственники помещений са-
мостоятельно приняли решение о проведении капитального ремон-
та и его финансировании за счет собственных и заемных средств);
–поддержка комплексных ремонтов для повышения энергоэффективности дома или рекон-
струкции дома (комплексные ре- монты, реконструкция дома требу- ют больших вложений, следова- тельно, субсидии будут содейство- вать привлечению кредитов);
–размер субсидии должен зависеть от достигаемого ре-
зультата по повышению энерго- эффективности;
–развитие конкуренции на рынке (исполнители работ и ус- луг выбираются ТСЖ и УК на аль- тернативной основе – из не- скольких претендентов).
Виды субсидий для ТСЖ и
управляющих организаций:
∙ Субсидия на проведение энергоаудита многоквартирного дома и разработку проектной документации на комплексный капитальный ремонт (реконст- рукцию) многоквартирного дома
Эта субсидия особенная важна
впервый период развития про-
1 Экономическая эффективность этой меры не бесспорна, но она до- вольно востребована политически.
грамм энергосберегающей ре-
конструкции жилищного фонда для накопления информации о дефектах зданий различного ти- па, приводящих к повышенному потреблению энергии, о наборах работ и мероприятий, приводя- щих к достижению максимально- го энергосбережения, о наибо- лее эффективных проектных ре- шениях. Условием предоставле- ния данного вида субсидии явля-
ется предоставление отчета об энергоаудите и проекта реконст-
рукции здания в уполномоченный государственный орган для соз-
дания информационной базы по энергоэффективной модерниза- ции жилищного фонда.
∙ Субсидия на выполнение работ по капитальному ремонту (реконструкции многоквартирно- го дома):
–Субсидия для многоквартирных домов с большим сроком эксплуатации, нуждаю-
щихся в проведении неотлож-
ных работ по капитальному ремонту для восстановления безопасного состояния зда- ния, фонд ремонта которых еще не достиг размера, необ- ходимого для получения кре-
дита (субсидия предоставля- ется для того, чтобы суммар-
ная доля собственных средств собственники помещений, на- копленных в фонде ремонта, и средств субсидии от стоимо-
сти ремонта удовлетворяла требованиям банка для пре-
доставления кредита);
Данный вид субсидии имеет целевой характер, она предос- тавляется для ремонта домов, у собственников которых, в связи с
плохим техническим состоянием дома, нет времени для накопле- ния необходимых средств в фон-
де ремонта дома для получения кредита на ремонт.
–Субсидия, стимулирующая соб- ственников помещений в мно-
гоквартирных домах принимать решения о капитальном ремон-
те с привлечением кредитов (субсидии предоставляется ТСЖ и управляющим организа- циям, первыми обратившимся
за кредитами на капитальный ремонт, по решению собствен- ников жилья, при условии, что, стоимость ремонта составляет, например, не менее 1 тыс. руб- лей на 1 кв. м помещений в многоквартирном доме, а доля кредита в финансировании про- екта ремонта – не менее, на- пример, 50%);
Фонд «Институт экономики города». Модель финансирования капитального ремонта … |
85 |
86
НЕДВИЖИМОСТЬ И СТРОИТЕЛЬСТВО N¹3/2012 ЭКОНОМИКА МУНИЦИПАЛЬНАЯ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ
ГАРАНТИЙНОЕ
АГЕНТСТВО
(реорганизованный фонд ЖКХ)
КРЕДИТ
РЕГИОНАЛЬНЫЙ Поручительство
ФИЛИАЛ
Номинальный счет для средств фонда ремонта дома
Ходатайство о поручительстве
∙Решение о привлечении кредита – общее собрание собственников
∙Заемщик кредита – ТСЖ, УО, но обязательства по платежам – у собственников помещений
∙Кредит «под финансовый поток» + поручительство гарантийного агентства
∙Федеральное гарантийное агентство – выработка требований к заемщикам и проектам; законодательные предложения
ТСЖ,
управляющая
организация
Финансирование капитального ремонта
Рис. 2. Рекомендуемый механизм привлечения кредитов коммерческих банков для финансирования капитального ремонта
Этот вид субсидии имеет очень большое значение на пер- вом этапе – этапе запуска про- грамм кредитования капитально- го ремонта, – для привлечения внимания собственников поме-
щений к новым возможностям финансирования капитального ремонта Объем бюджетных средств для предоставления данного вида субсидий ограни- чен, о чем собственники жилья должны быть широко оповещены.
Размер данного вида субсидий может составлять, например, 1015 % от стоимости капитального ремонта.
–Субсидия, стимулирующая энергоэффективную реконст- рукцию многоквартирных до- мов (субсидия предоставляет- ся только для проектов ком- плексного капитального ре- монта (реконструкции) дома,
размер которой зависит от достигаемого результата по повышению энергоэффектив- ности (класса энергоэффек- тивности) многоквартирного дома;
Размер данного вида субсидии должен быть значимым для соб- ственников жилья (чтобы созда- вать стимулы к энергоэффектив- ной реконструкции домов), но не превышать долю финансирова- ния ремонта самими собственни- ками за счет собственных и за- емных средств (от 20 до 40 % в
зависимости от достигаемого результата). Размер субсидии
определяется по планируемым в проекте реконструкции результа- там энергосбережения (расчет- ного изменения класса энерго- эффективности здания). За дос- тижение запланированного эф- фекта энергосбережения в ре- зультате реализации рекомендо-
ванных в отчете об энергоаудите работ и мероприятий несет от- ветственность энергоаудитор. Условием предоставления суб-
сидии данного вида является предоставление лицом, управ- ляющим домом, отчетов о годо- вом потреблении энергии в тече-
ние ряда лет после завершения проекта в уполномоченный госу-
дарственный орган для создания информационной базы по энер-
гоэффективной модернизации жилищного фонда.
Бюджетная субсидия ТСЖ или управляющей организации
предоставляется при условии
предоставления в уполномочен- ный орган местного самоуправ-
ления или субъекта Российской
Федерации в составе заявки на субсидию документов, подтвер- ждающих, что ТСЖ или управ-
ляющая организация выбрали исполнителя работ по капиталь- ному ремонту (реконструкции) здания не менее чем из трёх2 предложений. В качестве таких
документов товариществом или управляющей организацией мо-
гут быть представлены копии предложений от организаций,
претендовавших на выполнение работ, копии отчетов (протоко- лов) ТСЖ или управляющей ор- ганизации об оценке предложе- ний или запросе котировок, ко- пия протокола заседания прав- ления ТСЖ о выборе исполните- ля или протокола заседания Со-
вета дома об участии в выборе исполнителя.
Бюджетная субсидия ТСЖ или управляющей организации пре- доставляется в следующем по- рядке:
–решение о предоставлении бюджетной субсидии принимает- ся до начала ремонта (до заклю- чения кредитного договора);
–средства субсидии пере-
числяются получателю субсидии после завершения и приемки работ для оплаты последнего платежа подрядчику с учетом фактической суммы расходов на капитальный ремонт, но не вели- чины, установленной решением о предоставлении субсидии.
Для осуществления мер бюджетной поддержки предлагается установить законодательно право субъекта РФ предоставлять субсидии на капитальный ремонт (реконструкцию) многоквартирных домов в рамках региональных программ.
I.3.2. Субсидии собственникам – гражданам с низкими доходами
Для обеспечения возможности собственникам помещений с низкими доходами участвовать в финансировании капитального ремонта (реконструкции) много- квартирного дома предлагается:
∙ расширить существующую программу жилищных субсидий на оплату жилого
2 При отсутствии в малом муници-
пальном образовании необходимого количества предложений жилищных ремонтных и строительных компаний,
число альтернативных предложений может быть сокращено до двух.
помещения и коммунальных услуг, включив в субсидируемые
расходы собственников квартир обязательную плату за капиталь- ный ремонт.
∙ рекомендовать субъектам РФ предоставлять дополни-
тельные меры государствен-
ной поддержки малообеспечен-
ным собственникам жилья при финансировании комплексного капитального ремонта (реконст- рукции) многоквартирного дома:
–предоставление субсидии для участия собственников – гра-
ждан с низкими доходами в формировании средств фонда ремонта, необходимых для по- лучения кредита;
–предоставление субсидии на оплату процентной ставки по кредиту в части, относящейся к собственникам помещений – гражданам с низкими дохода- ми.
Альтернативными мерами в
отношении собственников – гра-
ждан с низкими доходами могут быть следующие:
∙законодательно определить возможность по желанию граж- дан деприватизации (передачи в муниципальную собственность) жилых помещений после оконча- ния срока действия закона «О
приватизации жилищного фонда
вРоссийской Федерации», а также вне зависимости от спосо- ба приобретения жилого поме- щения в собственность (привати- зация, купля-продажа, дарение, наследование и др.)
∙законодательно возмож- ность «обратной ипотеки» (по- жизненной ренты) для граждан пенсионного возраста.
I.3.3. Информационнометодическая поддержка
Информационно-методическая поддержка заключается в сле- дующем:
∙ Информирование собствен- ников жилья:
–О законодательных требовани- ях, связанных с безопасным состоянием и энергоэффек- тивностью жилых зданий;
–Об обязанностях собственни- ков жилья и лиц, управляющих многоквартирными домами, по
обеспечению безопасности и энергоэффективности жилых зданий;
–О преимуществах энергосбе- режения, комплексной рекон-
струкции многоквартирных домов;
Фонд «Институт экономики города». Модель финансирования капитального ремонта … |
87 |
–О возможностях и условиях получения заемных средств и бюджетной поддержки для ка- питального ремонта (реконст- рукции) многоквартирных до- мов;
–О лучшем опыте осуществления энергосберегающей реконст- рукции в жилищном фонде.
∙Методическая поддержка ТСЖ и управляющих организаций:
–Распространение результатов энергоаудитов типовых много- квартирных зданий, рекомен- даций по набору работ и ме-
роприятий для достижения эффекта энергосбережения и сокращения затрат на оплату коммунальных услуг;
–Разработка и распространение проектных решений для про- ведения реконструкции типо- вых многоквартирных зданий;
–Консультирование и предос- тавление методических реко- мендаций, примерных форм документов, расчетов эффек- тивности затрат для разработ- ки предложений собственни-
кам для принятия решения о проведении комплексного ка- питального ремонта (реконст- рукции) многоквартирного до- ма, подачи ходатайства о кре- дите, бюджетной помощи и другим вопросам;
–Проведение массового обуче- ния управляющих и представи- телей ТСЖ, советов много- квартирных домов.
II. ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО УЧАСТИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В ФИНАНСИРОВАНИЯ
КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА
При создании фонда ремонта многоквартирного дома в каждом многоквартирном доме необхо-
димо на законодательном уровне решить следующие задачи:
–обеспечить принятие реше- ния о формировании фонда ре-
монта многоквартирного дома в каждом многоквартирном доме и
оразмере обязательных плате- жей собственников для его фор- мирования;
–обеспечить обязательность исполнения решения о формиро- вании фонда ремонта многоквар- тирного дома;
–обеспечить постоянное на- хождение средств фонда ремон-
та многоквартирного дома в соб- |
дерации |
дополнения, |
связанные |
|||||||||||||
ственности исключительно |
соб- |
как с формированием фонда ре- |
||||||||||||||
ственников помещений в много- |
монта |
многоквартирного |
дома, |
|||||||||||||
квартирном доме независимо от |
так и |
использованием |
средств |
|||||||||||||
реализуемого способа |
управле- |
фонда ремонта многоквартирно- |
||||||||||||||
ния многоквартирным домом, а |
го дома. |
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
также в случаях изменения спо- |
II.1.1. Создание фонда |
|||||||||||||||
соба управления или смены ор- |
||||||||||||||||
ремонта многоквартирного |
||||||||||||||||
ганизации, управляющей много- |
||||||||||||||||
квартирным домом; |
|
|
|
|
дома и установление |
|
||||||||||
– обеспечить |
целевое |
ис- |
размера обязательных |
|||||||||||||
пользование средств фонда ре- |
платежей собственников |
|||||||||||||||
монта многоквартирного дома; |
помещений в |
|
|
|
|
|||||||||||
– обеспечить |
|
возможность |
многоквартирном доме на |
|||||||||||||
принудительного взыскания обя- |
капитальный ремонт |
|
|
|||||||||||||
зательных платежей с собствен- |
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
ников помещений в многоквар- |
А. Для решения задачи обяза- |
|||||||||||||||
тирном доме в фонд ремонта |
тельного |
|
|
аккумулирования |
||||||||||||
многоквартирного дома. |
|
|
средств собственников помеще- |
|||||||||||||
При |
использовании |
|
средств, |
ний в |
каждом |
многоквартирном |
||||||||||
накопленных в |
фонде |
|
ремонта |
доме на проведение капитальных |
||||||||||||
многоквартирного дома, необхо- |
ремонтов |
|
при |
одновременном |
||||||||||||
димо на законодательном уровне |
исключении обязательности не- |
|||||||||||||||
решить следующие задачи: |
|
ограниченно долгого накопления |
||||||||||||||
– исключить возможность ис- |
средства без их использования, с |
|||||||||||||||
пользования средств фонда ре- |
целью минимизации инфляцион- |
|||||||||||||||
монта |
многоквартирного |
дома |
ных потерь «комбинированной» |
|||||||||||||
без ведома собственников по- |
моделью |
|
предлагается |
|
обяза- |
|||||||||||
мещений в многоквартирном до- |
тельное |
создание |
минимально |
|||||||||||||
ме; |
|
|
|
|
|
|
необходимого резерва средств в |
|||||||||
– обеспечить |
своевременное |
фонде ремонта многоквартирно- |
||||||||||||||
принятие собственниками поме- |
го дома. Для этого предлагается |
|||||||||||||||
щений в многоквартирном доме |
внести в Жилищный кодекс РФ |
|||||||||||||||
необходимых решений по прове- |
следующие |
дополнения |
|
(новая |
||||||||||||
дению |
капитального |
|
ремонта |
статья 1581): |
|
|
|
|
|
|||||||
многоквартирного дома; |
|
|
∙ Установить |
обязанность |
||||||||||||
– предусмотреть возможность |
собственников помещений в ка- |
|||||||||||||||
использования |
средств |
фонда |
ждом |
многоквартирном |
доме |
|||||||||||
ремонта многоквартирного дома |
создать фонд ремонта много- |
|||||||||||||||
для проведения неотложных ра- |
квартирного дома в размере не |
|||||||||||||||
бот, связанных |
с |
устранением |
менее установленного субъектом |
|||||||||||||
РФ обязательного минимального |
||||||||||||||||
угрозы безопасности проживания |
||||||||||||||||
размера |
фонда ремонта много- |
|||||||||||||||
в доме, в случае если собствен- |
||||||||||||||||
квартирного дома; |
|
|
|
|
||||||||||||
ники помещений не приняли не- |
|
|
|
|
||||||||||||
∙ Определить, что |
фонд ре- |
|||||||||||||||
обходимого решения. |
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
монта |
многоквартирного |
дома |
|||||||||||
Для реализации предложенно- |
||||||||||||||||
формируется |
путем |
внесения |
||||||||||||||
го механизма обеспечения |
обя- |
|||||||||||||||
обязательной ежемесячной пла- |
||||||||||||||||
зательного участия |
собственни- |
|||||||||||||||
ты на капитальный ремонт мно- |
||||||||||||||||
ков помещений в финансирова- |
||||||||||||||||
гоквартирного |
дома, |
в |
размере |
|||||||||||||
нии капитального ремонта |
мно- |
|||||||||||||||
не менее установленного мини- |
||||||||||||||||
гоквартирного дома необходимо |
||||||||||||||||
мального размера такой платы. |
||||||||||||||||
внести |
соответствующие изме- |
|||||||||||||||
В. |
Для |
обеспечения |
|
обяза- |
||||||||||||
нения и дополнения в Жилищный |
|
|||||||||||||||
тельности |
создания |
|
фонда ре- |
|||||||||||||
кодекс |
Российской |
Федерации, |
|
|||||||||||||
монта многоквартирного дома в |
||||||||||||||||
Гражданский кодекс Российской |
||||||||||||||||
минимально установленном раз- |
||||||||||||||||
Федерации, Кодекс |
Российской |
|||||||||||||||
мере в каждом многоквартирном |
||||||||||||||||
Федерации об административных |
||||||||||||||||
доме |
и |
упрощения |
процесса |
|||||||||||||
правонарушениях, |
в |
законода- |
||||||||||||||
принятия решений по необходи- |
||||||||||||||||
тельство о банках и банковской |
||||||||||||||||
мому |
размеру |
фонда |
ремонта |
|||||||||||||
деятельности, и |
другие |
законо- |
||||||||||||||
многоквартирного дома, |
а также |
|||||||||||||||
дательные акты. |
|
|
|
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
принятия |
решения |
по |
размеру |
||||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
II.1. Необходимые |
|
|
|
обязательных |
платежей |
|
собст- |
|||||||||
|
|
|
венников помещений в много- |
|||||||||||||
изменения и дополнения |
квартирном доме для формиро- |
|||||||||||||||
Жилищного кодекса РФ |
вания фонда ремонта многоквар- |
|||||||||||||||
Предлагается внести в Жи- |
тирного дома, предлагается вне- |
|||||||||||||||
сти в Жилищный кодекс РФ сле- |
||||||||||||||||
лищный кодекс Российской Фе- |
дующие дополнения: |
|
|
|
|
88 |
МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА N¹3/2012 СТРОИТЕЛЬСТВО И НЕДВИЖИМОСТЬ |
89 … ремонта капитального финансирования Модель .»города экономики Институт« Фонд
РОССИЙСКАЯ
ФЕДЕРАЦИЯ
Взносы в уставный капитал
|
|
Субсидия для |
|
|
уменьшения |
|
|
процентной |
ФЕДЕРАЛЬНОЕ |
|
|
|
ставки по |
|
ГАРАНТИЙНОЕ |
|
|
|
кредитам |
|
АГЕНТСТВО |
|
|
|
|
|
|
|
|
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ФИЛИАЛ Поручительство
Средства для пре- |
|
|
|
|
СУД |
||
доставления субси- |
|
Субсидии |
|
|
|
||
дий на капитальный |
|
|
|
|
|
||
|
собственни- |
||
ремонт |
|
||
|
кам с низки- |
||
|
|
||
|
Субсидии – |
ми доходами |
|
|
поддержка |
|
комплексных |
ЖИЛИЩНАЯ |
ремонтов |
ИНСПЕКЦИЯ |
|
|
надзор
КРЕДИТ
|
ТСЖ, |
|
|
||
Номинальный счет |
управляющая |
|
для средств фонда |
организация |
|
Платежи за ремонт |
||
ремонта дома |
|
|
|
|
|
|
|
|
Ходатайство о поручительстве
Финансирование капитального ремонта
Рис. 3. Предлагаемая модель финансирования капитального ремонта многоквартирных домов в России