10673

НАУКИ ОБ ОБЩЕСТВЕ

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА БАЗЕ ИНЖИНИРИНГОВОГО ПОДХОДА

Степанова О.В.

Научный руководитель Трофимова Т.Е., доцент кафедры недвижимости, инвестиций, консалтинга и анализа

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет (Нижний Новгород)

В настоящее время задача оценки коммерческой недвижимости приобретает особое значение при принятии решения об инвестировании средств. Актуальным является вопрос о том, какой вид стоимости определяется при проведении оценки и какой вид стоимости важен покупателю (инвестору). Существует заблуждение, сводящееся к тому, что стоимость есть величина объективная. На самом же деле она весьма существенно отличается в зависимости от того, какая сделка с оцениваемым имуществом предстоит.

Проблема оценки инвестиционной стоимости объектов недвижимости является многогранной и сложной. Постоянно меняющаяся экономическая среда, специфические особенности нашей страны — все это делает задачу формирования инвестиционной стоимости объектов недвижимости в России чрезвычайно актуальной [1].

Формирование инвестиционной стоимости объектов недвижимости достаточно сложный процесс, поскольку он включает не только трудоѐмкие с точки зрения анализа рынка недвижимости и инвестиционных потоков вычисления, но и потому что значение инвестиционной стоимости объекта необходимо увязывать с его рыночной стоимостью. В результате этой увязки и исходя из целей собственника объекта и инвестора принимается решение о возможности и целесообразности инвестирования в этот объект (проект).

Рассмотрим возможные варианты соотношения инвестиционной и рыночной стоимости, представленные на рисунке.

Исходя из целей собственника и инвестора, инвестиционная стоимость может принимать значения больше или меньше рыночной стоимости. Если собственник захочет сохранить бизнес (и как часть его объект недвижимости), то он будет стараться снизить инвестиционную стоимость объекта по отношению к его рыночной стоимости, чтобы сделать его непривлекательным для потенциальных покупателей. Такой подход чаще всего встречается в сделках слияния и поглощения [2].

Если же собственник захочет свой бизнес (объект) продать, то тогда он будет искать покупателя (инвестора), для которого инвестиционная стоимость этого бизнеса (объекта) окажется выше его рыночной стоимости и у которого будет возможность заняться его девелопментом.

Наибольший интерес представляет второй вариант, т.е. случай, когда инвестиционная стоимость объекта оказывается для инвестора выше его рыночной стоимости.

Рассмотрим, как же тогда происходит процесс определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости для инвестора.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

- выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;

180

-определение степени их влияния на объект недвижимости;

-определение рыночной стоимости в текущем использовании;

Формирование инвестиционной стоимости объектов недвижимости на базе инжинирингового подхода

- определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);

181

-определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;

-определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);

-проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости [1].

В основу инжинирингового подхода к формированию инвестиционной стоимости объектов недвижимости положено повышение эффективности текущего использования этих объектов. Поэтому именно способам повышения эффективности нужно уделить особое внимание при расчѐте инвестиционной стоимости. Проблемы, возникающие при этом, также целесообразно решать на основе комплексного инжинирингового подхода. Использование инжинирингового подхода также позволяет более точно определить инвестиционную стоимость объекта недвижимости, поскольку наиболее полно учитывает особенности инвестора как потенциального собственника, что в результате может оказать сильное влияние на конечную стоимость объекта недвижимости. И тот объект, который был потенциально неинтересен типичным участникам рынка, может стать выгодным единичному инвестору.

В рамках инжинирингового подхода разработаны четыре ориентированных на стоимость положения, которые нужно использовать при формировании и управлении инвестиционной стоимостью объектов недвижимости:

1.глубоко изучать ключевые факторы создания инвестиционной стоимости, характерные для конкретного объекта недвижимости;

2.определять наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта недвижимости, обусловленный требованиями инвестора (покупателя) и осуществимостью проекта;

3.проводить реконструктивные работы, которые позволят изменить текущее использование объекта недвижимости и максимизировать его стоимость (не пренебрегая в случае необходимости и радикальными изменениями объекта);

4.осуществлять комплекс операций по эксплуатации здания (поддержание сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.)

вцелях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника (инвестора).

Но нужно отметить, что в основе этих четырѐх положений должны обязательно лежать стоимостное мышление и четкие целевые установки.

Поэтому необходимо развивать стоимостное мышление, т.е. уметь думать затратами и выгодами, четко оценивать финансовые потоки, иметь маркетинговую логику, а также подкреплять свои целевые установки четкими количественными индикаторами, увязанными с созданием инвестиционной стоимости.

Список литературы:

1.Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. – М.: Кнорус, 2008. - 344 с.

2.Тихомиров, Д.В. Оценка стоимости компаний при слияниях и поглощениях: Учебное пособие.– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. – 132 с.

3.Постюшков, А.В. Инвестиционная стоимость как основной стандарт оценки инвестиционной деятельности предприятия [текст] / А.В. Постюшков // Российское предпринимательство. - 2008. - № 8 Вып. 2 (117), cтр. 56-59.

182

184

Зислин В.И.

МУЗЕЙ ИНЖЕНЕРА В.Г.ШУХОВА В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ …………………… 42

Зислин В.И.

ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ВОЗДЕЙСТВИЯ ВЕТРОВОЙ НАГРУЗКИ НА ГИПЕРБОЛОИДНУЮ БАШНЮ ИНЖЕНЕРА В.Г. ШУХОВА …… 45

Зорина Т.В.

МУЗЕЙ ИСТОРИИ ФУТБОЛА В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ (НА СТРЕЛКЕ) ………. 48

Зуй Е.В.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПЛОСКОЙ И ПРОСТРАНСТВЕННОЙ СХЕМЫ РАСЧЕТА СТАЛЬНОГО КАРКАСА ПРОМЗДАНИЯ С ПОМОЩЬЮ ПАКЕТА

«SCAD» ……………………………………………………………………………………. 50

Кечкина О.В.

ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ………………………….. 53

Морозов М.С.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЬШЕГО ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩЕГО ПОТЕНЦИАЛА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ ……………………………………………. 88

ЖЕСТКОСТИСПРЕДВАРИТЕЛЬНОНАПРЯЖЕННЫМГРУНТОВЫМОСНОВАНИЕМ……….. 120

Тестоедов П.С.

ИССЛЕДОВАНИЕ ВОПРОСА ЖИВУЧЕСТИ КОНСТРУКЦИЙ НА ПРИМЕРЕ ВИСЯЧЕГО СЕТЧАТОГО ПОКРЫТИЯ ……………………………………………….. 126

Тестоедов П.С.

УНИВЕРСАЛЬНОЕ СПОРТИВНО-ЗРЕЛИЩНОЕ СООРУЖЕНИЕ НА 3000 ЧЕЛОВЕК В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ …………………………………………………. 128

Тряскова В.А.

ДОМОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМБИНАТ №2. ПРОДУКЦИЯ И СПОСОБЫ ЕЕ ИЗГОТОВЛЕНИЯ ………………………………………………………………………... 129

186

187

188

МЕЖВУЗОВСКИЙ СБОРНИК СТАТЕЙ ЛАУРЕАТОВ КОНКУРСОВ

Выпуск 16

Редактор Н. А. Воронова

______________________________________________________________________

Подписано в печать_____ Формат 60х90 1/16. Бумага газетная. Печать трафаретная. Уч. изд. л 11,1. Усл. печ. л 11,8 Тираж 300 экз. Заказ №

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

603950, Н.Новгород, Ильинская, 65. Полиграфцентр ННГАСУ, 603950, Н.Новгород, Ильинская, 65

189